Инвестирование в недвижимость

Среди потенциальных инвесторов бытует мнение о высокой надежности и относительной прибыльности такого финансового инструмента, как инвестирование в недвижимость. В качестве аргументов в его пользу приводится постоянное ее удорожание, доступность и возможность одновременного сохранения капитала с получением небольшого, но стабильного дохода. Действительно, такой вид капиталовложений имеет достаточно плюсов, однако наряду с ними имеются и особенности, характеризующие его с отрицательной стороны. Учитывая то, что большинству наших соотечественников может быть доступна только отечественная недвижимость, разберемся в данном вопросе на ее примере.

Инвестирование в российскую недвижимость: плюсы и минусы

Прежде всего, нужно признать тот факт, что инвестирование в недвижимость в России доступно далеко не всем. Это связано с низким средним доходом населения в сравнении со средней стоимостью недвижимости, вне зависимости от ее категории. Именно поэтому для большинства наших соотечественников, инвестиции в недвижимость не входят в круг вариантов для капиталовложений. Такая тенденция сохраняется, даже, несмотря на наличие множества механизмов, делающих такое инвестирование максимально доступным – покупка на ранней стадии постройки, ипотека, рассрочка и т.д.

Не стоит забывать и про низкую ликвидность недвижимости, которую в обязательном порядке стоит учитывать при вложении финансов. Так, инвестор должен учитывать то, что у него не будет возможности срочного высвобождения вложенных в недвижимость средств, по крайней мере, полной ее стоимости.

Кроме этого, распространяется ошибочное мнение, что недвижимость подвержена только росту цен на нее, падение не наблюдается в принципе. Однако рынок недвижимости, как и любой другой рынок подвержен как взлетам, так и падениям.

Яркий тому пример – цена на квадратные метры в Москве. 7-8 лет назад, стоимость 1 кв. м достигала 7 тыс. у.е. Даже несмотря на огромные инвестиции в недвижимость в Москве, сегодня такой показатель равен 3-3,5 тыс.

Похожие тенденции наблюдаются и в регионах России. Виной такому падению послужил финансовый кризис, от которого, правда, не застрахованы никакие инвестиционные инструменты.

Несмотря на все вышесказанное, инвестиции в недвижимость в России являются эффективным капиталовложением как минимум ввиду следующих причин, именуемых факторами инвестиционной привлекательности. Среди них можно выделить:

• Невозможность потери средств без их отчуждения;
• Полное отсутствие инфляционного риска;
• Возможность получения иных дивидендов без реального отчуждения недвижимости.

Так, недвижимость невозможно украсть, любые методы отчуждения четко отрегулированы на законодательном уровне. Наличие даже колоссальных темпов инфляции увеличивает стоимость недвижимости, а соответственно и доходов от нее. Более того, делая инвестиции в новостройки на стадии строительства и заключая договор с застройщиком, вы заранее обговариваете сумму, подлежащую уплате. Таким образом, инфляция никак не сможет повлиять на нее.

Что касается возможности получения иных дивидендов, то приобретенную недвижимость довольно часто и успешно сдают в аренду. В зависимости от вида аренды и вида недвижимости, в течение 4-10 лет, за счет аренды можно полностью окупить ее стоимость. 

Возможные направления инвестирования в недвижимость

Было бы глупо рассматривать недвижимость как объект инвестирования, только с позиции получения дохода на резком скачке ее стоимости. На самом деле, количество стратегий и подходов к данному вопросу прямо зависит от разносторонности и фантазии инвестора. Поэтому в качестве некого ликбеза, рассмотрим самые популярные направления такого инвестирования, а именно:

• Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду;
• Инвестирование в новостройки;
• Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду

Данный вариант капиталовложений, нельзя рассматривать иначе, как инвестирование в недвижимость «для чайников». Он отличается простотой стратегии, распространенностью и минимальными рисками. Как уже говорилось, в зависимости от типа аренды, окупаемость данного способа инвестирования – от 4 до 10 лет. Кроме того, на ликвидность влияют выбор района, наличие ремонта, эксклюзивность архитектуры, планировки и т.д. В этом случае не самую важную роль играет цена недвижимости, что ярче всего проявляется в сравнении одинаковых по состоянию квартир, скажем в Москве и Калуге. Несмотря на разницу в несколько раз в стоимости, квартира в Москве, путем аренды окупится значительно быстрее, чем в Калуге, ввиду более высокого востребования и цены на аренду.

Инвестирование в новостройки

Такой подход к капиталовложению может дать существенный доход в сравнительно краткосрочной перспективе. Вкладывая финансы в строящуюся жилую недвижимость, инвестор заранее знает, что ее стоимость по окончании строительства однозначно вырастет. Однако не все так просто – всегда существует риск банкротства компании-застройщика. Такой риск может воплотиться в жизнь по разным причинам – от общего экономического кризиса, до банальной недальновидной политики самой компании. Более подробно про данный вид инвестиций вы можете прочитать в материале про то, как вложить деньги в строительство квартиры.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Данное направление инвестирования отличается особой привлекательностью, прежде всего из-за своей доходности, которая существенно выше, чем от жилой недвижимости.  Инвестирование в коммерческую недвижимость, в большинстве случаев направлено на последующую сдачу этой недвижимости в аренду. Нужно отметить, что данный вид инвестирования подходит крупным инвесторам, поскольку требует существенных затрат и, хотя бы элементарных представлений об управлении ей.

Особенности капиталовложений в отечественную недвижимость

Считается, что инвестиции в зарубежную недвижимость, куда выгоднее вложений в отечественные строения. Экономические факторы, благоприятный климат и доступность ипотек, что дает возможность осуществить инвестирование в недвижимость без денег, делают заморское жилье куда привлекательней для вкладчиков, нежели российское. Но, несмотря на это, находятся также и люди, желающие вложить деньги в недвижимость и в нашей стране.

Безусловно, такие инвестиции в недвижимость в 2015 году требуют особой осторожности от вкладчиков, прежде всего из-за сложившейся кризисной ситуации. Ее влияние, в большей мере заметно на региональном уровне, особенно в небольших городах. Инвестиционная недвижимость на периферии практически отсутствует и каких-либо изменений в этом направлении не предвидится, чего нельзя сказать про крупные центральные города – миллионеры. Так, помимо уже привычных и традиционных для привлечения инвестиций в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, сегодня набирают обороты следующие города:

• Омск;
• Новосибирск;
• Самара;
• Казань;
• Уфа;
• Челябинск и т.д.

Если со столицами все понятно – большой приток капитала и живой силы в Москву и Петербург порождают спрос на аренду любой недвижимости, то рост инвестиционной привлекательности в провинции обусловлен несколько другими факторами.

Прежде всего, это развитие промышленности, которая требует привлечения человеческого ресурса, требующего большего количества жилой недвижимости. К тому же отмечается повышение числа столичных компаний-застройщиков, которые проводят эффективные рекламные кампании. Потенциальным инвесторам важно знать, что среди вышеуказанных провинциальных городов, самая высокая цена на кв. м жилой недвижимости в Уфе, в то время как в Челябинске – самая низкая. В Казани спрос на коммерческие объекты существенно выше, чем в других городах, отчего выше и ее стоимость. Самара же, на протяжении последних нескольких лет находится в первых рядах по спросу на однокомнатные квартиры.

Несмотря на кризисную ситуацию и введение все новых санкций против России, эксперты предсказывают рост стоимости недвижимости и арендной платы за нее. Именно поэтому вложить в недвижимость крупную сумму, даже в такое нелегкое время будет выгодно.